Le contrat de location-gérance, aussi appelé « gérance-libre », permet au propriétaire d’un fonds de commerce de confier son exploitation à un tiers, appelé locataire-gérant, en échange d’une redevance. Cette solution peut constituer une alternative à la vente, tout en préservant les intérêts du bailleur. Ce dispositif comporte toutefois des exigences précises et des risques qu’il est essentiel d’encadrer juridiquement.
Définition et fonctionnement de la location-gérance
La location-gérance est une convention par laquelle un commerçant ou un artisan, propriétaire d’un fonds, en confie l’exploitation à une autre personne, à ses risques et périls, moyennant une redevance. Le locataire-gérant exploite le fonds en toute indépendance, sans acquérir la propriété.
Ce contrat est fréquemment utilisé dans deux situations :
- En amont d’une cession, pour tester la viabilité du fonds.
- En fin d’activité du bailleur, afin de maintenir l’exploitation et percevoir un revenu.
Conditions de validité du contrat
Pour le bailleur
- Il doit être propriétaire du fonds de commerce ou artisanal.
- Depuis la loi du 19 juillet 2019, aucune durée minimale d’exploitation préalable n’est requise.
- En cas de bail commercial, l’autorisation du propriétaire des murs est obligatoire si une clause d’exploitation personnelle existe.
Pour le locataire-gérant
- Il doit avoir la capacité commerciale (majeur, non interdit de gestion).
- Il doit être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers dans les 15 jours suivant le démarrage.
Contenu obligatoire du contrat
Un contrat de location-gérance bien rédigé comporte notamment :
- L’identité des parties.
- Les éléments composant le fonds mis en location.
- La durée du contrat (déterminée ou indéterminée).
- Le montant et les modalités de la redevance.
- Les obligations réciproques : entretien, non-concurrence, interdiction de cession ou de sous-location, accès à la comptabilité…
- Un éventuel dépôt de garantie.
- Les clauses de résiliation et les conséquences de fin de contrat.
Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat pour la création de votre contrat location gérance à Paris afin d’éviter les pièges juridiques et de sécuriser la relation contractuelle.
Publicité obligatoire
Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours suivant sa signature. Cette formalité est essentielle, car tant que cette publicité n’est pas faite :
- Le bailleur reste solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant.
- La responsabilité fiscale du bailleur peut être engagée, notamment pour les impôts directs liés à l’exploitation.
Une publication est également obligatoire à la fin du contrat, dans le même délai.
Obligations réciproques des parties
Bailleur
- Remettre un fonds exploitable, répondant aux normes de sécurité et d’hygiène.
- Garantir une jouissance paisible, notamment contre les vices cachés et l’éviction.
- Maintenir les équipements et installations en bon état si le contrat le prévoit.
- Supporter certaines charges fiscales comme la CFE et potentiellement la CVAE.
Locataire-gérant
- Exploiter le fonds dans le respect de son objet, sans modifier l’activité sans accord préalable.
- Assurer une gestion responsable et continue, garantissant la pérennité de la clientèle.
- Entretenir le fonds : renouvellement de matériel, entretien des locaux, respect des normes.
- Régler la redevance dans les délais convenus.
- Respecter les clauses de non-concurrence et interdiction de sous-location ou cession, si elles sont prévues.
- Un dépôt de garantie peut être exigé pour couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés.
Fiscalité de la redevance
Pour le bailleur
- La redevance constitue un revenu imposable dans la catégorie des BIC.
- Elle est soumise à la TVA au taux normal de 20 %, à répercuter au locataire si le contrat le prévoit.
- Il ne bénéficie pas de l’imputation des déficits sur le revenu global, sauf si l’activité est exercée à titre professionnel.
Pour le locataire-gérant
- La redevance est une charge déductible du résultat fiscal.
- Elle est soumise aux cotisations sociales si le locataire exerce à titre indépendant.
Fin du contrat : effets et risques
La location-gérance prend fin :
- Par l’expiration du contrat à durée déterminée non renouvelé.
- Par résiliation anticipée, selon les clauses prévues.
- En cas d’inexécution contractuelle (ex : impayés).
- En cas d’incapacité du locataire-gérant (décès, faillite, interdiction).
Conséquences
- Le bailleur récupère l’exploitation du fonds.
- Le locataire n’a droit à aucune indemnité, même s’il a valorisé le fonds.
- En cas de dépréciation fautive, le bailleur peut demander réparation.
- Les dettes d’exploitation deviennent immédiatement exigibles.
- Les contrats de travail se poursuivent sous certaines conditions.
Une clause de non-concurrence peut empêcher le locataire d’exercer une activité concurrente après le contrat. En l’absence d’une telle clause, il reste tenu à une obligation de loyauté : pas de détournement de clientèle, ni d’utilisation trompeuse de l’identité du fonds.
Bon à savoir : en cas de litige ou pour sécuriser la mise en place du contrat, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit spécialisé.